0 . Γιατί να το αναθέσετε σε μεσιτκό γραφείο
Oι κτηματομεσίτες είναι έμπειροι σύμβουλοι και γνωρίζουν καλύτερα από όλους τις διαδικασίες ενοικίασης και αγοραπωλησίας.
Παροχή εξελιγμένων υπηρεσιών και προβολής με το βέλτιστο τρόπο μέσω της ιστοσελίδας, των real estate portals, των social media και σε μεγαλύτερο κοινό το χαρτοφυλάκιό .
Ο μεσίτης ανακαλύπτει τα διαθέσιμα ακίνητα που ανταποκρίνονται στα κριτήριά του εντολέα του και με την εμπειρία του θα διευκολύνει τις γραφειοκρατικές και νομικές λεπτομέρειες και θα αποφυγεί τα προβλήματα και τις καθυστερήσεις.
Ο μεσίτης έχει ένα σκοπό: να προωθήσει ακίνητα και να ολοκληρώσει κάθε διαδικασία.
Έτσι, μπορει να επισκέπτεται ακίνητα ή να υποδέχεται πιθανούς αγοραστές σύμφωνα με τις οδηγίες του πελάτη του.
Οι γνώσεις και η εμπειρία του μεσίτη εξοικονομούν χρόνο, καθώς ξέρει τι ψάχνει ο κόσμος, τις συνηθισμένες δυσκολίες και πώς να τις διαχειριστεί.
Είναι αντικειμενικός και λειτουργεί ως καλός πωλητής που προστατεύει το συμφέρον του πελάτη του.
Έτσι, οποιοδήποτε αρνητικό σχόλιο ξέρει να το διαπραγματεύεται και να βρίσκει λύσεις.
Η συνεργασία με μεσίτη σιγουρα θα σε ανταμείψει στο τέλος, γιατί εξοικονομείς χρόνο, αποφεύγεις το άγχος, διαπραγματεύεται εκείνος για εσένα με ξεκαθάρους όρους και σε προστατεύει απο παγίδες.
1. Τι είναι η εντολή ανάθεσης ακινήτου;
Η εντολή ανάθεσης ακινήτου αποτελεί την έγγραφη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων και του κτηματομεσιτικού γραφείου, σχετικά με την προώθηση των ακινήτων προς μίσθωση, πώληση, αντιπαροχή.
Η εντολή ανάθεσης ακινήτου διακρίνεται σε δύο είδη:
α) την απλή εντολή ανάθεσης
Η απλή εντολή ανάθεσης δίνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου προς το κτηματομεσιτικό γραφείο για την προώθηση της μίσθωσης ή αγοραπωλησίας του ακίνητου.
Δεν έχει χρονικό περιορισμό και ο ιδιοκτήτης του ακίνητου μπορεί να υπογράψει όσες εντολές θέλει και να συνεργαστεί με όσα μεσιτικά γραφεία επιθυμεί.
Η συμφωνειθήσα αμοιβή καταβάλλεται σε όποιο από τα μεσιτικά γραφεία ολοκληρώσει επιτυχώς την μίσθωση ή αγοραπωλησία του ακινήτου με ποσό 1 ενοίκιο για τις μισθώσεις* και 2% και επιπλέον το ΦΠΑ για τις πωλήσεις **
Σε πωλήσεις κάτω των 75.000 ευρω .
β) την αποκλειστική εντολή ανάθεσης
Η αποκλειστική εντολή ανάθεσης ακινήτου ισχύει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Κατά τη διάρκεια αυτού του συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, το κτηματομεσιτικό γραφείο αποτελεί τον μοναδικό συνεργάτη που αναλαμβάνει την προώθηση προς μίσθωση ή αγοραπωλησία του συγκεκριμένου ακινήτου.
Μετά τη λήξη του συμφωνηθέντος χρονικού διαστήματος και εφόσον δεν έχει πραγματοποιηθεί η μίσθωση ή αγοραπωλησία του ακινήτου, και κατόπιν συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη του, μπορεί να υπογραφεί μία νέα αποκλειστική εντολή
ή μία απλή εντολή. Σε περίπτωση πρόωρης υπαναχώρησης του ιδιοκτήτη από την αποκλειστική εντολή υποχρεούται σε ποσό αποζημίωσης του ύψους των χιλίων ευρώ , επι πλεον ΦΠΑ,
για κάλυψη του μεσιτικού γραφείου όσο αφορά τις υπηρεσίες που προσέφερε.
Τα οφέλη μιας αποκλειστικής εντολής ειναι τα παρακάτω:
1.Αξιολόγηση υποψηφίων μισθωτών ή αγοραστών
2.Αποφυγή άσκοπων ενοχλήσεων του ιδιοκτήτη
3.Ενημερωση του ιδιοκτήτη μόνο σε σοβαρό ενδιαφέρον
4.Αποκλειστική βαρύτητα στις διαδικασίες διαφήμισης,προώθησης και προβολής του ακινήτου
2. Ποια είναι διαδικασία αγοράς ακινήτου;
Εφόσον ο ενδιαφερόμενος αγοραστής καταλήξει στο ακίνητο που επιθυμεί, διενεργεί με τη βοήθεια δικηγόρου νομικό έλεγχο ακινήτου και επιβεβαιώνει αν αυτό είναι μεταβιβάσιμο και χωρίς βάρη.
Στη συνέχεια ο αγοραστής πρέπει να δώσει μια προκαταβολή (συνήθως είναι το 10% του συνολικού τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου), προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον του, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει στην συμφωνηθείσα τιμή.
Η προκαταβολή δίνεται στον πωλητή, στον κτηματομεσίτη ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, αφού συνταχθεί και υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους Ιδιωτικό Συμφωνητικό, το οποίο έχει και την έννοια της απόδειξης.
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό καθορίζονται:
Στην περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο ο αγοραστής αλλάξει γνώμη και δεν θέλει τελικά να αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη, εκτός κι αν η υπαναχώρηση οφείλεται σε νομικό πρόβλημα του ακινήτου όπως, υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι κ.λ.π., οπότε και του επιστρέφεται.
Ο αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) είναι απαραίτητος για την αγορά ακίνητου, οπότε αν δεν υπάρχει θα πρέπει να αποκτηθεί πριν την υπογραφή των συμβολαίων.
Σύμφωνα με το νόμο, για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου, πλέον δεν απαιτείται η παρουσία δικηγόρου ούτε από την πλευρά του αγοραστή ούτε από την πλευρά του πωλητή. Παρόλα αυτά προτείνεται η παρουσία δικηγόρου για την αποφυγή τυχόν προβλημάτων νομικών ή/και πραγματικών.
Εφόσον συλλεχθούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα/δικαιολογητικά και από τις δύο μεριές και πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται στην εφορία η δήλωση φόρου μεταβίβασης. Η δήλωση συντάσσεται από τον Συμβολαιογράφο και συνοδεύεται από τα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή και υποβάλλεται στο Τμήμα Κεφαλαίου της ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται από τον αγοραστή εφάπαξ, και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται επίσημα από τους ετήσιους πίνακες της εφορίας για κάθε περιοχή.
Οι αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου υπολογίζονται επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
Η τιμή αγοράς ενός ακινήτου (εμπορική αξία) και η τιμή του κατά την εφορία (αντικειμενική αξία) δεν συμβαδίζουν πάντα. Τις πιο πολλές φορές η αντικειμενική αξία είναι χαμηλότερη της εμπορικής.
Όταν πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης, το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον αγοραστή. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος θα μεταγράψει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της περιοχής του ακινήτου, το οποίο θα κρατήσει ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Επίσης, ένα αντίγραφο θα κρατήσει και ο συμβολαιογράφος, ενώ θα δώσει επικυρωμένα αντίγραφα στον αγοραστή.
